【判断】房地产牛市与房地产周期房地产市场在形成一个超长周,牛市 判断 周期 需求 st las

    房地产牛市与房地产周期房地产市场在形成一个超长周,牛市 判断 周期 需求 st las

房地产牛市与房地产周期

房地产市场在2015-2017年形成一个超长周期的牛市状态，已经大大超出2009-2011，2013-2014两个牛市周期。从数据上来看，这一波牛市已经在2018年年度基本结束，房地产市场整体又重新回归到了下行状态。

图 1房地产超级周期已经结束

上图中的房地产牛市是房地产中周期中的段波趋势，从长周期来看还是以观察房地产周期为主。房地产及建筑行业周期与“婴儿潮”有着密切关系，中国的房地产起步较晚，暂没有足够数据支撑对中国房地产周期的判断，有观点认为1998年进行住房货币化改革，到2015年前后触顶回落，中国已结束第一个库兹涅茨周期的上行期，目前我们处于此轮库兹涅茨周期的下行期。

房地产改革牛与房地产库存

2016年以来的房地产牛市反映的是国内供给侧结构性改革中的“去库存”任务。房地产政策的松绑在很大程度上刺激了居民购买房地产的需求。与以往不同，此轮房地产牛市率先起于超一线城市，但超一线城市的牛市很快在政策的引导下偃旗息鼓，但二线及三四线城市的牛市则延续到了2019年。经过三年的去库存，供给侧结构性改革的目标已经顺利完成，上一轮房地产小周期熊市带来的高库存已经基本消化完毕。

到2019年9月份国内房地产待售面积49346万平方米你，接近2013年的水平。经过近几年房价的上涨，国内房地产市场去库存的目标已经基本实现。

图 2近年房地产待售面积变化情况

房价的上涨带来居民杠杆的提升

在供给侧结构性改革的任务中，除了去库存之外还有一条是去杠杆，但显然这里的去杠杆是指去银行的杠杆，而非居民单位的杠杆。通过金融政策的调整以及房地产领域的去库存，非居民单位杠杆率大幅下降，而与此同时居民杠杆则出现了明显上升。

由于房价的上涨，居民杠杆明显上升，尽管近两年呈现下滑趋势但较之往年仍处高位水平。下图是国内居民新增中长期贷款占商品房销售额的比例情况，从这个指标我们能够很明显看出，2016年有一轮新的居民加杠杆行为，17年到18增速有所收窄但19年该数据又略有上升。而从房地产市场的发展情况分析，三四线居民加杠杆的情况可能更加明显。居民中长期贷款额度的增加，将在很大程度上透支居民的消费潜力，对后期市场的发展造成透支效应。2019年居民中长期贷款在商品房销售总额中的占比为33%，与2018年比较略有上升。

居民杠杆率的提升会直接导致居民可支配收入变少，从而会引发消费领域的连锁变化。带来的变化是更多人更愿意通过网购的方式获取更有“价值”货物。

图 32009年后居民在买房中加杠杆情况

房地产周期向下，建材需求拉动能力衰退

中国房地产市场的牛市已经过去，2016-2018年的房地产价格牛可能是中国房地产周期的最后一波上涨。房地产市场表现出较强的韧性，这也在很大程度上支撑了钢材、水泥等产品的价格。卓创资讯根据房屋新开工面积建立房地产用钢需求模型。根据预测模型计算2019年房地产用钢量约为3.69亿吨，约占整个全国钢材需求的41.69%，较去年提升0.3个百分点。2020年中国房地产继续处于中国房地产周期的熊市阶段，从房地产企业土地购置面积及房地产销售情况推测，2020年房屋新开工面积或大幅下滑，预计2020年房地产用钢需求增速将由正增长转为负增长，全年房地产用钢需求量或小幅下滑3%，至3.58亿吨。